V praxi sa stretávame so situáciami, kedy je strana predávajúcich v domnienke, že ak predajú nehnuteľnosť, ich záväzky sa tým končia. Preto sa často stáva, že zamlčia nejaké nedostatky či už vážnejšieho alebo menej vážneho charakteru. V skutočnosti je zákon na strane kupujúcich. Predávajúci je zodpovedný za všetky vady predávanej nehnuteľnosti do 24 mesiacov od prevodu. A to bez ohľadu na to, či o nich vedel alebo nie. Nie je možné sa vyviniť typu nevedeli sme o tom, alebo nám sa to nestávalo. Aké možnosti ma strana kupujúcich po prejavení sa vád? Pozrieme sa aj na to, ako predať nehnuteľnosť s vadami. 

Predávajúci ako majiteľ nehnuteľnosti je zo zákona povinný upozorniť kupujúcich na vady predmetu prevodu.

„Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“

Kupujúci je zároveň povinný uplatniť nárok vyplývajúci z predchádzajúcej vety bezodkladne, najneskôr však do 24 mesiacov od prevodu nehnuteľnosti. Zo súdnej praxe vieme, že predávajúci je zodpovedný aj za také vady nehnuteľnosti, o ktorých v čase prevodu nevedel a nemohol tak na ne upozorniť. Zároveň platí, že má kupujúci nárok aj na náhradu škody a úhradu nákladov spojených s uplatnením jeho práv (ako napríklad súdne a právne poplatky). Nárok zo zodpovednosti za vady nie je možné uplatniť v prípade, že sa jedná o zjavné vady, alebo ich je možné zistiť z príslušnej evidencie, výnimkou v prípade, že predávajúci ubezpečí písomne kupujúceho, že vec je bez akýchkoľvek vád. ¹

Čo v prípade, že máte na predaj nehnuteľnosť s vadami? 

V minulosti bolo s obľubou využívané spojenie – Vec sa predáva ako stojí a leží, na základe § 501 Občianskeho zákonníka SR. Súdna prax nám opäť ukázala, že toto ustanovenie  nie je možné uplatniť na predaj nehnuteľných vecí. Spomínané ustanovenie v skutočnosti oslobodzuje od zodpovednosti predanej veci, ale len v prípade predaja tzv. úhrnom. Čiže napríklad:predávam dielňu aj s náradím, avšak nie je možné individuálne zisťovať stav predávaných vecí, ktoré sa predávajú spoločne ako celok, predávam úhrnom veci ako stoja a ležia. 

Čo odporúčame klientom pri predaji?

1. Základom je komunikácia s potenciálnym kupujúcim. Je nevyhnutné ho pravdivo informovať o stave nehnuteľnosti a jej prípadných vadách. Môžeme očakávať, že v takomto prípade bude strana kupujúcich sa snažiť o zjednávanie ceny, avšak si treba uvedomiť, že uplatnenie zľavy z ceny bude vždy lepšia cesta ako súdny spor. 
2. V prípade predaja staršej nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby kupujúci mal vedomosť o opotrebovaní nehnuteľnosti, ktoré so sebou prináša nie len zjavné, ale aj skryté vady.
3. Vymedzenie vád do zmluvnej dokumentácie – zapíšte vady nehnuteľnosti. V prípade ak sa jedná o staršiu nehnuteľnosť, vymedzte vady rámcovo. 
4. Do kúpnej zmluvy uvádzame aj informáciu o poskytnutej zľave z ceny nehnuteľnosti z dôvodu jej zjavných a skrytých vád. 
5. Vyžadujte dôkladné preverenie stavu nehnuteľnosti zo strany kupujúceho a to napríklad architektom alebo odborným znalcom. Odporúčame kupujúceho zaviazať k predmetnému prevereniu aj zmluvne, napríklad v rezervačnej zmluve. 

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti odporúčame sa vždy poradiť s odborníkom, ktorý Vám môže pomôcť predísť problémom. Stretávame sa s prípadmi, kedy predávajúcich uisťujú, že po predaji budú mať pokoj. Alebo aj s kupujúcimi, ktorý v dobrej viere podpísali všetky papiere bez ich dôkladnej kontroly a podpísali aj oznámenie o vadách na predávanej nehnuteľnosti, o ktorých však predom nevedeli.

Potrebujete poradiť? Neváhajte nás kontaktovať. 

Váš tím ProFin Experts

1. zdroj: Občiansky zákonník, §596-600 ↩︎