Na kúpu nehnuteľnosti vo väčšine prípadov potrebujú klienti financovanie aspoň časti kúpnej ceny prostriedkom hypotekárneho úveru v banke. Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností sme si prešli v posledných článkoch. Avšak práve zmeny úrokov na hypotékach boli jedným z dôvodov zmien vo vývoji cien nehnuteľností. Dnes si klient môže dovoliť v priemere o 20% nižšiu hypotéku ako tomu bolo pred rokom. Časy jednoduchých výpočtov 8- ročných príjmov sú preč.
Kde je hlavný problém?
Príjem klienta musí pri žiadosti o úver spĺňať 2 základné parametre a to :
- DTI (Debt to income) – ukazovateľ celkovej zadlženosti
Tento ukazovateľ stanovuje limit maximálnej zadlženosti klienta k jeho príjmu, s cieľom zmierniť nárazový nárast zadlženosti domácnosti. Limit je zároveň určený podľa veku dlžníka. Do 40 rokov je stanovený na 8 – násobok ročného príjmu. Rovnaké podmienky majú aj klienti od 41 do 65 rokov, ktorí splatia svoju hypotéku do dovŕšenia 65 roku života. Tí, ktorí túto podmienku nespĺňajú sa limit znižuje v závislosti od veku1.
- DSTI (Debt service to income ratio) – ukazovateľ schopnosti splácať
Ukazovateľ sa snaží chrániť rozpočet klienta a vytvárať mu tak dostatočné rezervu v príjme, aby bol klient schopný splácať svoje záväzky aj v horších podmienkach. Sleduje výšku všetkých splátok záväzkov klienta, ktoré nesmú presiahnuť 60% jeho priemerného čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Pri prepočte sa zároveň započítava aj rezerva na nárast úrokových sadzieb, kedy sa ku Vašej schvaľovanej sadzbe prirátajú 2 percentuálne body.
Ako to vyzerá v praxi si ukážeme na príklade :
1. Klient jednotlivec bez záväzkov
| Príjem 1500€ | DTI | DSTI |
|---|---|---|
| hypotéka do sadzbou 1% | 144000 | 144000 |
| hypotéka so sadzbou 4,5% | 144000 | 123 800 € |
Klient má príjem 1500 eur. Pred rokom by si vedel požiadať o hypotéku v maximálnej výške 144 000€, dnes však iba 123 800€, čo je o 14% menej ak v predchádzajúcom roku.
2. Rodina s 1 dieťaťom bez záväzkov
| Rodina s príjmom 2000€ a 1 dieťaťom | DTI | DSTI |
|---|---|---|
| hypotéka so sadzbou 1% | 192000 | 192000 |
| Hypotéka so sadzbou 4,5% | 192000 | 143300 |
Rodina s jedným dieťaťom a príjmom 2000 eur si môže dnes požiadať o hypotéku maximálne vo výške 143 300€, čo je oproti minulému roku o 25% menej.
3. Rodina bez dieťaťa so spotrebným úverom
| Rodina s príjmom 2000 eur a spotrebným úverom so splátkou 300 eur | DTI | DSTI |
|---|---|---|
| hypotéka so sadzbou 1% | 192000 | 149700 |
| hypotéka so sadzbou 4,5% | 192000 | 105 200 |
Rodina so záväzkom je na tom najhoršie. Aktuálne si vedia požiadať o hypotéku v maximálnej výške 105 200€, čo je o 30% menej ako v predchádzajúcom roku.
Kde vznikol najväčší problém s kvalifikovania sa na dostatočnú výšku úveru? Práve pri parametri DSTI. S rastúcou sadzbou a rastúcimi splátkami sa znižuje disponibilný príjem klienta. Naši imaginárny klienti musia mať splátku ich nového hypotekárneho úveru maximálne do 60% disponibilného príjmu a to aj v prípade splátky pri úroku 6,5%!.
Svojim klientom vopred preverujeme podmienky získania hypotekárneho úveru na kúpu nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti taktiež vyžadujeme od budúceho kupujúceho pred podpisom rezervačnej zmluvy, aby mal tieto informácie vopred preverené.
Plánujete aj vy kúpu nehnuteľnosti v blízkej dobe a nie ste si istí v akej výške si budete môcť dovoliť úver? Neváhajte nás kontaktovať pre nezáväznú ponuku, radi Vám pomôžeme.
S pozdravom
Tím ProFin Experts
1 zdroj : https://nbs.sk/financna-stabilita/nastroje-fs/dti/
