Vývoj nákladnosti bývania

Dnes na Vás môže vyskočiť pomaly z každého rohu informácia, aký nastal dramatický prepad cien nehnuteľností až o 10%! Na realitný trh je potrebné sa pozerať komplexne, a to nie len z pohľadu cien nehnuteľností a ich medziročného vývoja. Ak sa pozrieme na medzikvartálny vývoj cien, pokles nie je už taký dramatický. Pokles priemerných cien nehnuteľností v Bratislavskom kraji bol medzi 4Q 2022 a 1Q 2023 4,3%, medzi 1Q a 2Q 2023 = > 2% a medzi 2 a 3Q 2023 = >1,4%, čo nám preukazuje aj spomalenie poklesu cien nehnuteľností. Kúpno-predajné procesy ovplyvňujú aj náklady na samotné bývanie v podobe nájomného pre správcu bytového domu či ceny energií. Samozrejme nesmieme zabudnúť aj na vyplývajúce daňové povinnosti z držby nehnuteľnosti. V neposlednom rade vo veľkej miere ovplyvňuje vývoj realitného trhu aj ponuka financovania bývania. Zmeny v legislatíve, výške úrokových sadzieb a poplatkov či náklady na poistenie bytu. V nasledujúcich odsekoch sa pozrieme na vývoj realitného trhu z hľadiska celkovej nákladnosti bývania a či je naozaj dnes kúpa nehnuteľnosti pre klienta výhodnejšia, ako tomu bolo v minulosti. Nakoniec si spravíme aj prognózy do budúcnosti, ako by to mohlo vyzerať pri zachovaní aktuálnych trendov. 

V sledovaných obdobiach budeme využívať údaje zo štatistík NBS a Štatistického úradu. Porovnávať budeme priemerné hodnoty pre Bratislavský kraj, na kúpu nehnuteľnosti v rozlohe 60 m2 s tým, že náš imaginárny klient bude disponovať hotovosťou na kúpu nehnuteľnosti vo výške 15 000 €, bude brať hypotéku na 30 rokov a nespĺňa podmienky pre získanie hypotéky pre mladých. Spotrebný úver na dofinancovanie by žiadal na maximálnu dobu splatnosti a to 8 rokov. 

Už pri porovnaní rokov 2019, 2021 a 2022 môžeme sledovať nárast nákladov na bývanie, ktorý bol však prirodzene očakávaný, vzhľadom na nárast cien nehnuteľností. V neposlednom rade mala vplyv na zvyšujúce náklady aj zmena legislatívy. Klienti už dnes potrebujú na kúpu nehnuteľnosti viac svojich finančných prostriedkov a v prípade ich nedostatku sú nútení využiť dofinancovanie spotrebným úverom.

V 3. kvartáli roku 2022 sme zažili vrchol rastu cien nehnuteľností. Priemerná cena nehnuteľností v Bratislavskom kraji podľa NBS dosiahla výšku 3451€ na m2. Dopyt po nehnuteľnostiach rapídne vzrástol počas 2. a 3. kvartálu z dôvodu prudkého rastu úrokov na hypotékach, čo prinieslo až nezdravé zvyšovanie cien. Vo 4Q prišlo ochladenie trhu a úrokové sadzby na hypotékach dosiahli štvornásobok svojej pôvodnej hodnoty.

Rok 2023 priniesol dlho očakávaný pokles cien. Logicky kupujúci predpokladajú, že si svoje bývanie zabezpečia za lepšie podmienky na trhu, a preto niektorí aj stále vyčkávajú, či pre nich trh  neprinesie ešte lepšie ceny. NBS v rámci svojej štatistiky vývoja cien nehnuteľností zaznamenala za 3Q medziročný prepad až 10%. Tu však treba spomenúť fakt, že v 3Q 2022 dosiahli ceny nehnuteľností svoje maximum. Dopyt po nehnuteľnostiach rapídne vzrástol počas 2. a 3. kvartálu, z dôvodu prudkého nárastu úrokov na hypotékach, čo prinieslo aj až nezdravé zvyšovanie cien. Ceny nehnuteľností nám klesli, ale celkové náklady nám mierne stúpli. Čo znamená, že pokles cien bytov a domov nezaručuje výhodnejšie zabezpečenie bývania. Pre komplexné porovnanie vývoja nákladnosti na bývanie sa skúsime pozrieť, ako by to mohlo vyzerať v budúcnosti. Naši kupujúci stále očakávajú, že ceny budú naďalej klesať. Avšak nesmieme pozabudnúť aj na očakávaný nárast úrokových sadzieb. 

Medzikvartálny pokles priemerných cien nehnuteľností v Bratislavskom kraji bol medzi 4Q 2022 a 1Q 2023 4,3%, medzi 1Q a 2Q 2023 = > 2% a medzi 2 a 3Q 2023 = >1,4%, čo nám preukazuje spomalenie poklesu cien nehnuteľností. Táto informácia je dôležitá jednak pre predávajúcich, ale aj pre kupujúcich. Predpokladajme, že by v nasledujúcom období 12 mesiacov pokračoval trend v poklese cien nehnuteľnosti v priemere na úrovni 1%, tak v 3Q roku 2024 by boli priemerné ceny na m2 v Bratislavskom kraji vo výške 3 033€. 

V oblasti hypotekárnych úverov očakávame nárast úrokových sadzieb, ale už len mierny. Dôvodom je, že ECB sa podarilo „skrotiť“ infláciu a v poslednom vyhlásení zo dňa 26.10.2023 ponechali základné úrokové bez navýšenia. Napriek tomu, avizovala SLSP zvýšenie svojich základných sadzieb na hypotekárne úvery nad 5% p.a. Kedže je SLSP dlhodobo označovaná ako líder na trhu hypoték očakáva sa, že najväčšie banky ako VÚB a Tatra Banka ju budú nasledovať vo zvýšení týchto sadzieb. Rovnako sa zvýšenie prejavilo na miernych nárastoch úrokových sadzieb menších bánk ako Prima Banka, Unicredit banka alebo ČSOB, ktoré kozmeticky upravili svoje úrokové sadzby o 0,1%- 0,3% p.a. Predpokladajme, že priemerná úroková sadzba v 3Q 2024 bude na úrovni 5%. 

Náš klient by si chcel kúpiť byt v 3Q roku 2024, kúpna cena bytu by bola 181 980€. Hypotéku by získal vo výške 145 584€ a na dofinancovanie by potreboval 21 396 €. Predpokladajme, že úrokové sadzby na spotrebných úveroch ostanú rovnaké ako v roku 2023 a rovnako aj všetky zvyšné náklady. Splátka na hypotekárny úver by bola 781,53€ a na spotrebný úver 289,69€. Celkové náklady na bývanie nášho klienta by boli 1125€. Napriek poklesu cien nehnuteľností náklady na bývanie pre jednotlivca stále mierne rastú. 

Európska centrálna banka je odhodlaná držať úrokové sadzby vysoko, kým dosiahne pokles miery inflácie na požadované 2%. Svoj cieľ plánuje do roku 2025. Úrokové sadzby na hypotékach sa v eurozóne držia v priemere okolo 4% p.a. Za vyššie úrokové sadzby na Slovensku môže aj aktuálna emisia štátnych dlhopisov. Preto môžeme očakávať pokles úrokových sadzieb najskôr po roku 2025, ktoré by mohlo potenciálne priniesť zníženie konečných nákladov na bývanie. Avšak ako sme mohli vidieť v minulosti, práve znižovanie úrokov začalo rastovú vlnu cien nehnuteľností. 

Chceli sme poukázať hlavne na otázku vývoja realitného trhu komplexnejšie a aj z pohľadu vývoja nákladnosti bývania. V jednotlivých sekciách sme si preukázali, že nákladnosť na bývanie plynule rastie. Samozrejme s rastom cien nehnuteľností sa zvýšenie očakávalo, ale napriek poklesu cien nehnuteľností nám náklady na bývanie stále pomaly rastú. Treba si však aj pripomenúť, že skokový prepad cien po 3Q 2022 bol spôsobený práve umelým nafúknutím a tzv. hystériou na trhu a napriek tomu, že ceny konštantne klesajú, stále je priemerná cena nehnuteľností na m2 za 3Q 2023 v Bratislavskom kraji viac ako priemerná cena nehnuteľnosti na m2 v Bratislavskom kraji v roku 2021. Pokles cien nie je taký dramatický a kupujúci by mali byť informovaní, že práve ich vyčkávanie im môže priniesť vyššie náklady. 

Váš tím ProFin Experts

Zdroje:

1. Rok 2023 je rátaný z aktuálnej ponuky na trhu ↩︎
2. https://rb.gy/6r4usx, aritmetický priemer cien nehnuteľností na m2 v Bratislavskom kraji za 1.-4. Q  ↩︎
3. https://rb.gy/zbgxub, priemerná úroková sadzba nových hypotekárnych úverov domácností v danom roku so splatnosťou viac ako 5 rokov ↩︎
4. https://rb.gy/zbgxub, priemerná úroková sadzba domácnosti na nové spotrebiteľské úvery v danom roku  so splatnosťou nad 5 rokov ↩︎
5. https://datacube.statistics.sk/ ↩︎
6. https://www.financnahitparada.sk/bezne-ucty, aritmetický priemer cien za základné účty, kde je cena >0 ↩︎