Investovanie ako forma sporenia získava na svojej popuplarite. Jednak z dôvodu rastúcej potreby tvorby vlastného kapitálu, či kvôli vysokej inflácii a znehodnocovaniu hodnoty peňazí, s cieľom zarobiť a to vďaka zloženému úročeniu. V diverzifikácii investícii klienta má svoje miesto aj kapitál v realitných fondoch, ktoré sú vhodnou alternatívou nie len pre investorov, ktorí hľadajú perspektívu dlhodobej výkonnosti bez veľkých výkyvov.
Realitné fondy dodržiavajú základné princípy kolektívneho investovania – zhromažďujú finančné prostriedky od viacerých investorov s cieľom nákupu a správu nehnuteľností alebo iných realitných aktív. Investorom poskytujú možnosť investovania do realít aj bez potreby vysokého kapitálu. Prinášajú rôzne výhody ako väčšiu stabilitu, nižšie riziko, zaujímavý zisk a v neposlednom rade aj tzv. hmatateľnosť fondu. Minimálny vklad do takéhoto fondu sa pohybuje už od 4 eur. Z roka na rok stúpa ich popularita, na čo poukazuje aj posledný záznam Slovenskej Asociácie Správcovských Spoločností o náraste majetku v realitných fondoch na Slovensku. Je tu dôležité spomenúť, že aj investícia do realít so sebou prináša nejaké tie riziká ako pokles hodnoty nehnuteľností, prenájmov alebo iných aktív. Preto je nevyhnutné si pred investovaním dôkladne preskúmať stratégiu fondu, jeho históriu a riziká, ktoré so sebou prináša dané portfólio.
Fungovanie realitného fondu
Ako sme už spomenuli vyššie, realitné fondy spájajú svet kolektívneho investovania a realít. Hlavnou stratégiou je nákup kvalitných komerčných nehnuteľností, a to predovšetkým v atraktívnych lokalitách, s cieľom získania bonitných nájomníkov. Výnosnosť fondu zabezpečuje príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý je zväčša postavený na dlhodobých nájomných zmluvách. Bežným štandardom býva, že v prípade ak by nájomník chcel odísť skôr ako uplynie dohodnutá doba nájmu, nájomca je povinný uhradiť prenajímateľovi nájomné prislúchajúce za obdobie medzi ukončením zmluvy a termínom uplynutia doby nájmu. Čiže napríklad ak má nájomca zmluvu na 5 rokov a odíde po 3, musí zaplatiť aj nájomné za nasledujúce dva roky napriek tomu, že nehnuteľnosť nebude využívať. Realitné fondy sú aktívne riadené, čo prináša vyššie poplatky za správu fondu. V prípade dosiahnutia zisku vyplýva pre investora aj daňová povinnosť. Pri správnom výbere fondu prináša investorom stabilný výnos, ktorý miestami dosahuje lineárny charakter.
Čo ovplyvňuje výnosnosť fondu, alebo čo je nevyhnutné sledovať pri výbere fondu?
- Majetok fondu- v jednoduchosti povedané, aké nehnuteľnosti tvoria majetok fondu
- Diverzifikácia rizika – spôsob rozkladu rizika
- Financovanie fondu – v akej výške je fond zaúverovaný
- Likvidita fondu – koľko finančných prostriedkov drží fond v hotovosti
- Náklady fondu – poplatky investora ako napríklad za správu fondu, vstupné a výstupné poplatky
- Priemerná dĺžka nájomných zmlúv
- Inflačné doložky nájomných zmlúv- zabezpečenie nárastu nájmu v čase
- Obsadenosť nehnuteľností
- Očakávaná výnosnosť
- Minulá výnosnosť fondu
Realitné fondy na Slovensku – na ktoré sa oplatí pozrieť?
Najväčším realitným fondom na Slovensku je REALITNÝ O.P.F. od 365. invest, ktorý má v správe už viac ako 1 miliardu eur. Priemerná výkonnosť za posledné 3 roky je 3,42% p.a., minimálna výška investície je 500€, ročný poplatok za správu a depozitára je 2,16%. Fond patrí do portfólia J&T.
Najstarším realitným fondom na Slovensku je Prvý realitný fond, spravovaný spoločnosťou IAD Investments, ktorý má v správe viac ako 440 miliónov eur. Priemerná výkonnosť za posledné 3 roky je 4,54% p.a., minimálna výška investície už od 20 eur, ročný poplatok za správu a depozitára je 2,16%.
Oba fondy majú stupeň rizika 2 a ich minulé výnosy majú rastúci charakter bez významných výkyvov. Viac si viete pozrieť na stránke SASS. Je dôležité upozorniť, že minulá výkonnosť nezaručuje budúce výnosy. Preto je nevyhnutné sledovať aktuálne informácie a svoje investičné kroky konzultovať s odborníkmi.
Za spomenutie stojí aj český INVESTIKA realitní fond, spravovaný spoločnosťou INVESTIKA, ktorý má aktuálne v správe majetok vo výške viac ako 17,4 miliárd českých korún (CZK), čo je približne 687 miliónov eur. Tento fond investuje do kvalitných komerčných nehnuteľností, vrátane prémiových administratívnych budov, obchodných centier, logistických areálov a ďalších sektorov. Priemerný výnos za posledné 3 roky v EUR triede má nad 6% p.a., minimálna investícia je už od 4 eur mesačne, ročný poplatok za správu je vo výške 1,7% ročne.
Veríme, že sme Vám problematiku investícií do realitných fondov trošku priblížili. Pre viac informácií nás neváhajte kontaktovať.
Váš Tím ProFin Experts.
