Nakoniec sme sa dočkali, ECB na svojom poslednom zasadnutí vyhlásila, že pristupuje k zníženiu základnej úrokovej sadzby o 0,25 percentuálneho bodu. Čo to môže spôsobiť? Opäť prichádza čas zmien na trhu nehnuteľností. V tomto prípade však očakávanej zmeny a to zníženia úrokových sadzieb. Alebo aj nie? Najskôr si zhrnieme, čo sa to vlastne všetko udialo…?
V roku 2022 sme zažili prudký nárast úrokových sadzieb, kedy sme vrámci pol roka stúpli vyše 3 percentuálne body. Výrazné predraženie hypoték spôsobilo najskôr prudký nárast dopytu, pretože klienti chceli ešte chytiť posledný vlak nižších úrokových sadzieb, čo zároveň prinieslo aj nezdravý nárast cien nehnuteľností. V 4Q roku 2022 vystriedalo obdobie „ kedy sa predalo všetko“ zastavenie trhu nehnuteľností. Začiatok roka 2023 sa niesol v znamení „ čakám na pokles cien nehnuteľností“. Tento pokles aj prišiel, najciteľnejší prepad nastal medzi 3Q 2022 a 1Q 2023, kedy boli predávajúci znížiť predajné ceny, aby sa ich nehnuteľnosť predala. Čo si však veľa ľudí neuvedomovalo, že áno, kúpili nehnuteľnosť za nižšiu cenu, ale ich mesačné náklady na bývanie rástli. Zároveň nárast úrokov spôsobil aj to, že bývanie sa pre určitú časť obyvateľstva stalo nedostupným.
Dnes, na začiatku júna 2024, väčšina z nás netrpezlivo očakávala pokles úrokových sadzieb zo strany ECB, čo by mohlo mať za následok pokles úrokových sadzieb na hypotékach. Dôležitá časť vety je „ mohlo,“ pretože vývoj úrokových sadzieb úverov ovplyvňujú aj iné faktory. Jedným z najdôležitejších je finančné hospodárenie štátu. Bohužiaľ patríme medzi krajiny s najvyššou rizikovou prirážkou v eurozóne, čo spôsobuje, že si požičiavame za draho. A tu prichádza ten problém. Banka sa pri investovaní svojich finančných prostriedkov zvažuje rôzne možnosti. Ak majú požičať peniaze občanom na hypotéku či úver, potrebujú si do úroku premietnuť aj vzniknuté náklady ako napríklad personál v bankách a centrálach, vyššie riziko návratnosti peňazí a podobne. Vo výsledku výška úroku na hypotékach sa vyvíja nad úrovňou úrokov štátnych dlhopisov.
Priemerné úrokové sadzby v eurozóne:
Vývoj štátnych dlhopisov:
Čo to môže spôsobiť? Ako sme mohli vidieť, už dnes máme najvyššie úroky na hypotékach v eurozóne. Pokles základnej úrokovej sadzby ECB by mal priniesť zníženie úrokových sadzieb na hypotékach a spotrebiteľských úveroch aj na Slovensku, avšak je otázkou kedy a akým tempom? Situácia so slovenskými štátnymi dlhopismi môže spôsobiť, že úroky budú klesať výrazne pomalšie ako v iných krajinách a ich pokles môže byť iba kozmetický. Na druhej strane treba spomenúť, že ani bankám nevyhovuje aktuálna situácia na realitnom trhu. Ich cieľom je trh oživiť a prilákať tak nových klientov. Ak však očakávate zázračné zmeny na jeseň 2024 treba rátať aj s možnosťou, že neprídu.
Predpokladajme, že by úroky naozaj klesli. Čo sa stane? Trh opätovne ožije, na čo už netrpezlivo čakajú nie len kupujúci, ale aj banky, realitné kancelárie, developeri či predávajúci. Zvýšený dopyt po kúpe nehnuteľnosti so sebou prinesie aj stabilizáciu cien, čo neskôr spôsobí aj ich prirodzený nárast. Vo výsledku si kúpim byt s lacnejším financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru avšak za vyššiu cenu. Tu sa opäť vraciame k vývoju nákladovosti bývania, ktoré môže na začiatku jemne stúpať, ak by ceny nehnuteľností začali narastať rýchlejšie, ako budú úrokové sadzby klesať.
Predstavme si situáciu, že sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti dnes. S predávajúcim sa dohodneme na cene a kúpime nehnuteľnosť za výhodnú cenu s vyšším úrokom na hypotéke. V septembri začnú klesať úrokové sadzby. V máji roku 2025 požiadate banku a zníženie úroku vrámci fixácie a vo výsledku budem mať kúpenú nehnuteľnosť za nižšiu cenu aj s nižším úrokom.
Čo myslíte? Znie to ako dobrý plán nie?
Váš tím ProFin Experts
