Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu fyzických osôb. Vo viacerých prípadoch je však takýto príjem od dane oslobodený po splnení niektorých z podmienok. Podmienky zdanenia príjmu sa rozlišujú aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a to či ste nadobudli nehnuteľnosť kúpou, darovaním alebo dedičstvom. Vedeli ste, že v prípade kúpy nehnuteľnosti od nerezidenta Slovenskej republiky, ktorému príjem podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný VY ako kupujúci v presne vymedzených prípadoch vykonať zrážku preddavku na daň? 

Začnime od začiatku. Príjem z predaja nehnuteľnosti je definovaný ako príjem, ktorý vznikol daňovníkovi uzavretím kúpno – predajnej zmluvy na predaj svojej nehnuteľnosti alebo jej časti. Či tento príjem následne podlieha dani z príjmu fyzických osôb z predaja nehnuteľnosti rozhoduje splnenie alebo nesplnenie podmienok oslobodenia od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. 

Dôležitý je tu aj fakt, čo sa berie ako moment nadobudnutia nehnuteľnosti. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti kúpou je to deň zápisu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. V prípade dedenia je moment nadobudnutia nehnuteľnosti termín smrti poručiteľa. Ak bolo vlastníctvo nadobudnutého na základe rozhodnutia štátneho orgánu vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí. V prípade ak nie je stanovený, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia. 

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani určuje podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený: ¹

• príjem z predaja nehnuteľnosti ( nezaradenej do obchodného majetku) po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia, 
• príjem z predaja nehnuteľnosti ( nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej dedením v priamom rade, ak predaj nastane po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľa / poručiteľov
• príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku po uplynutí doby 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov

V prípade predaja rodinného domu s pozemkom sa splnenie podmienok pre oslobodenie od dane z príjmu z predaja pozemku a rodinného domu skúma osobitne. V praxi to znamená, že v prípade predaja rodinného domu sa skúma dátum nadobudnutia pozemku a rovnako aj dátum nadobudnutia rodinného domu či kúpou alebo kolaudáciou nehnuteľnosti. Napríklad predávam rodinný dom, pozemok som nadobudla 11/2017 a rodinný dom som nadobudla výstavbou a jeho následnou kolaudáciou 1/2020. Z hľadiska príjmu z predaja nehnuteľnosti je môj príjem z predaja pozemku oslobodený od dane z príjmu, ale pri rodinnom dome sa skúma termín kolaudačného rozhodnutia, kedy ešte neprešlo obdobie 5 rokov a príjem z predaja rodinného domu podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti. 

Ak pri predaji svojej nehnuteľnosti nespĺňate podmienky na oslobodenie od dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný si podať daňové priznanie a takýto príjem priznať a následne zdaniť sadzbou 19%. Samozrejme si môžete uplatniť vzniknuté náklady, ktoré vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Napríklad si viete uplatniť náklady na obstaranie nehnuteľnosti ( ako kúpna cena, všeobecná hodnota majetku pri dedení, obstarávacia cena darcu za osobitných podmienok, zostatková cena pri majetku zaradenom v obchodnom majetku, a pod.), náklady na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, jej úpravu a údržbu, úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru, náklady za službu realitnej kancelárie a podobne.

Predaj nehnuteľnosti nerezidenta Slovenskej republiky² má osobitné podmienky v prípade plynúceho príjmu z predaja nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky, ktorý nie je oslobodený od dane podľa ustanovenia § 9 zákona o dani z príjmu. V prípade ak nerezident predá nehnuteľnosť na území Slovenska, zdanenie príjmov sa riadi zákonom o dani z príjmov a článkom „Zisky zo scudzenia majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade jej existencie). Zákon určuje rozdiel pri uplatňovaní dane z príjmu na základe krajiny rezidencie predávajúceho. Nerezident SR, ktorý je zároveň rezidentom krajiny Európskej únie alebo EHP si svoju daňovú povinnosť vysporiada na území SVK po skončení zdaňovacieho obdobia. U daňovníkov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi členských štátov Európskej únie a EHP, je slovenský platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu (z prenájmu resp. predaja) nehnuteľnosti zraziť preddavok na zabezpečenie dane. Uvedené platí za predpokladu, že predmetné príjmy nie sú od dane oslobodené v súlade so zákonom o dani z príjmov alebo podľa medzinárodnej zmluvy. Kto je nerezidentom Slovenskej republiky na základe zákona o dani z príjmu si môžete naštudovať tu. 

Upozorňujeme ešte na dôležitú informáciu, ktorá možno viacerých z Vás prekvapí. V prípade príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný zaplatiť aj odvody na zdravotné poistenie vo výške 14% zo zisku ( 7% v prípade osôb so zdravotným postihnutím).

Príjem z predaja nehnuteľnosti a jeho následné zdanenie je naozaj široká téma. Všetky informácie nájdete podrobnejšie na stránke Finančnej správy . Odporúčame Vám vyhľadať na predaj nehnuteľnosti odborníka, ktorý bude znalý aj danej problematiky a bude Vám vedieť zabezpečiť okrem iného aj daňové poradenstvo. Ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť od nerezidenta SR preštudujte si podmienky, ktoré Vám ukladá zákon alebo nás neváhajte kontaktovať pre doplňujúce informácie. 

1. zdroj: https://rb.gy/ees9s ↩︎
2. zdroj: https://rb.gy/cuz5j ↩︎