Možno pre niekoho základná znalosť a pre iných španielska dedina. Aj dnes sa s takými otázkami denne stretávame. Či už je to otázka od predávajúceho „ako sa dá predať byt so záložným právom“ , zároveň aj samotný kupujúci má prirodzene obavy z kúpy založenej nehnuteľnosti. S čím sa môže klient stretnúť, ako situáciu riešiť a na čo si dávať pozor si povieme v nasledujúcich riadkoch.
Najskôr si ukážeme, kde takého záložné právo vôbec hľadať….? Pri kontrole prevádzanej nehnuteľnosti sledujeme aktuálny výpis z listu vlastníctva. Ak hľadáme informáciu, či na nehnuteľnosti viazne záložné právo banky, sledujeme predovšetkým ČASŤ C – Ťarchy. Mohlo by to vyzerať aj takto:
V časti Ťarchy vidíme záložné právo v prospech mBank S.A., Zároveň vidíme aj na základe akého vkladu sa zapisovalo, rovnako aj dátum zápisu na list vlastníctva a predmet zálohy. Taktiež si tam môžete všimnúť aj záložné právo v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v obytnom dome.
Ak na predávanej nehnuteľnosti viazne ťarcha „záložné právo banky“ to znamená, že majiteľ nehnuteľnosti, prípadne tretia strana, má hypotekárny úver, v ktorom je založená predmetná nehnuteľnosť. Ako postupovať pri predaji?
- Splatenie hypotekárneho úveru z kúpnej ceny nehnuteľnosti
Alternatíva, s ktorou sa stretávame najčastejšie. Predávajúci k podpisu kúpnej zmluvy predloží vyčíslenie hypotekárneho úveru s prísľubom následného výmazu predmetného záložného práva po splatení pohľadávky. Vyčíslenie bude zapracované do kúpnej zmluvy a predávajúci uhrádza finančné prostriedky priamo na úverový účet v zmysle predloženého vyčíslenia. Takto je kupujúci zabezpečený, že príde ku splateniu hypotekárneho úveru.
- Zmena predmetu zálohy
S touto alternatívou sa stretávame menej často a rieši sa hlavne v situáciách, kedy hlavný dlžník má výhodné podmienky hypotekárneho úveru v banke, prípadne by mu už rovnaká hypotéka z príjmu dnes nevyšla. V takejto situácii dlžník na úvere požiada záložného veriteľa ( svoju banku) o zmenu predmetu zálohy. V inom slova zmysle, požiada banku o presun záložného práva na inú nehnuteľnosť, tá mu môže ale nemusí vyhovieť. Následne je dôležité, aby záložné právo k nehnuteľnosti bolo k termínu podpisu kúpnej zmluvy na liste vlastníctva VYMAZANÉ. Na to si treba dať pozor.
- Hypotekárny úver si dlžník vyplatí z vlastných prostriedkov
Menej časté, ale v praxi sa môžeme stretnúť aj s takouto situáciou. Najčastejšie v prípadoch, ak sa jedná o dáky nižší úver alebo podobne. Rovnako aj v tomto prípade platí, že je nevyhnutné, aby v čase podpisu kúpnej zmluvy bolo záložné právo banky na liste vlastníctva vymazané a nehnuteľnosť klient nadobúdal bez tiarch.
A čo v situácii, ak predávaná nehnuteľnosť je len jeden z predmetov zálohy hypotekárneho úveru? Tu sa častokrát ľudia zastavia, že budú musieť vyplatiť celý hypotekárny úver, alebo zmeniť jeho podmienky. Avšak opak je pravdou, klient môže bez problémov predať akýkoľvek predmet zálohy hypotekárneho úveru s tým, že musí oznámiť banke tento krok. Následne sa postupuje podobne ako v prípade jednej založenej nehnuteľnosti. Dlžník buď preloží záložné právo na inú nehnuteľnosť, alebo požiada banku o vyčíslenie zostatku na predávanej nehnuteľnosti s tým, že vloží do úveru mimoriadnu splátku v požadovanej výške, aby banka následne uvolnila predmetnú nehnuteľnosť zo zálohy. Následne postupujeme rovnako, vyčíslenie sa zapracuje do kúpnej zmluvy a kupujúci prevádza finančné prostriedky priamo na splatenie hypotekárneho úveru s cieľom zániku predmetného záložného práva. Pri takejto žiadosti sa môže aj stať, že druhý predmet zálohy nadobudol medzičasom vyššiu hodnotu a poklesom zostatku úveru postačuje na jeho pokrytie a banka len vystaví kvitanciu na predmetnú nehnuteľnosť. V takomto prípade odporúčame čakať na výmaz záložného práva na liste vlastníctva.
V neposlednom rade by som ešte rada spomenula aj zákonné záložné právo, ktoré spomínam na začiatku. Záložné právo v prospech vlastníkov byt. a nebyt.priestorov v dome podľa §.15 zák.182/93 Z.z., v znení zák.151/95 Z.z. je ťarcha, ktorá neobmedzuje budúci prevod nehnuteľnosti, vzniká automaticky zo zákona a na liste vlastníctva má iba deklaratívny a informatívny charakter.
Ďalej sa môžete na listoch vlastníctva stretnúť aj napríklad so záložným právom Hlavného mesta SR na 10 rokov, čo sú staré zápisy, vo väčšine prípadov už aj neaktuálne, pretože lehota vypršala a je len potrebné požiadať kataster o jej výmaz.
Menej často sa stretávame so záložnými práva fyzických alebo právnických osôb, na ktoré si určite treba dať pozor a zabezpečiť, aby do času podpisu kúpnej zmluvy na liste vlastníctva nefigurovali a o danej situácii aj informovať právnika či realitnú kanceláriu.
Potrebujete predať nehnuteľnosť so záložným právom a neviete ako na to? Neváhajte nás kontaktovať.
Váš tím ProFin Experts 🙂
